Giải đáp thắc mắc về thủ tục cấp sổ đỏ

Nhằm giải đáp những thông tin về việc xin cấp sổ đỏ khi mua đất, Công ty Luật Gia Minh Gia mang đến một số tình huống và cách giải quyết về thời gian thực hiện thủ tục hành chính và đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khách hàng có thể tham khảo.

Xin chào luật sư! Tôi có một số câu hỏi  liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, mong Luật sư tư vấn giúp tôi:

"Gia đình tôi có mảnh đất ông cha để lại, đã sinh sống nhiều đời trên mảnh đất này. Năm 1980, địa chính xã có thực hiện đo đạc mảnh đất nhà tôi với diện tích là 220m2( thực hiện đo thủ công). Năm 1992, Phòng địa chính Cấp Huyện có thực hiện đo lại mảnh đất nhà tôi với diện tích là 290m2 ( thực hiện đo bằng máy). Đến năm 2015, Địa chính xã có yêu cầu nhà tôi làm lại  hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trước đó nhiều năm đã làm hồ sơ, nhưng vẫn chưa được cấp). Tuy nhiên, trong phần kê khai , cán bộ địa chính xã có ghi diện tích để cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất là 220m2. Như vậy, Luật sư cho tôi hỏi một số nội dung như sau:1.  Việc kê khai diện tích đất nhà tôi để cấp quyền sử dụng đất với diện tích là 220m2 ( năm 1980) thì theo quy định của pháp luật hiện hành có đúng hay không?2. Giả sử diện tích đất được kê khai diện tích đất là 290m2 để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, tất cả diện tích 290m2 được coi là đất ở không? Hay chỉ 220m2 được coi là đất ở, còn lại 70m2 diện tích đất chênh lệch được coi là đất ao, vườn.3,. Diện tích đất nhà tôi được đo năm 1980 ( lúc chưa có tường rào, Bên phải và đằng sau nhà tôi đều là những hộ gia đình sống lâu đời, không có sự tranh chấp, bên trái là ngõ ). Năm 1992 khi thực hiện đo diện tích, nhà tôi đã thực hiện xây tường. Với diện tích chênh lệch như vậy, liệu ranh giới đất nhà tôi  có được coi là thay đổi hay không? ( vì năm 1980 thực hiện đo bằng tay và lúc đó nhà tôi chưa xây tường rào, việc xác định ranh giới mảnh đất nhà tôi có thể không được chính xác)4. Ranh giới đất  thay đổi trong trường hợp nêu trên và đối với loại đất đó  có được coi là đất lấn hay không? ( vì bên trái nhà tôi là ngõ cho các hộ dân trong ngõ đi lại)5. Thời hạn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu ( bởi khi nhà tôi là hồ sơ gửi cho xã đến nay là 2 năm nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ thông báo gì từ địa chính của xã về việc cấp giấy chứng nhận). 6. Trong trường hợp sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát hiện diện tích không đúng với thực tế, gia đình tôi có quyền khiếu nại không? 

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công Ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đế liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản của bạn như sau:

 Thứ nhất việc bạn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích là 220 m2 thì có đúng không?

Việc kê khai diện tích đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể kê khai diện tích thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng nếu không có tranh chấp. Như vậy nếu tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì bạn có thể yêu cầu địa chính xã đo đạc diện tích thực tế và xin cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đó. Việc bạn kê khai xin cấp với diện tích là 220 m2 thì không sai tuy nhiên nếu diện tích đất thực tế lớn hơn thì phần diện tích ngoài 220 m2 mà gia đình bạn sử dụng không được công nhận thuộc quyền sở hữu của bạn.

Thứ hai, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 290 m2 thì toàn bộ diện tích này có được coi là đất ở không?

Căn cứ Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 3 như sau:

Điều 3. Xác định loại đất

"1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;”

Như vậy nếu đất của gia đình bạn không có giấy tờ và sử dụng ổn định không do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì phần diện tích đất của gia đình bạn sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất tuy nhiên chỉ trong phần hạn mức đất ở theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất về hạn mức đất ở nên nếu 290 m2 diện tích đất được cấp mà nằm trong hạn mức đất ở và hiện trạng đang sử dụng với mục đích để ở  thì sẽ được cấp giấy chứng nhận với đất ở.

Thứ ba, trường hợp của gia đình bạn có coi là có sự thay đổi về ranh giới không?

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mới chỉ thực hiện đo bằng tay với diện tích đất thì có thể có sự sai sót tuy nhiên để chứng minh không có sự thay đổi về ranh giới đối với diện tích trên thì bạn có thể xin xác nhận của chính quyền địa phương và các hộ gia đình lân cận về việc diện tích đất trên được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và không có sự thay đổi về ranh giới.

Thứ tư, nếu ranh giới có thay đổi như trường hợp của bạn thì có coi là lấn đất không?

Trường hợp nếu gia đình bạn thực tế có sự thay đổi về ranh giới thì sẽ không coi là lấn đất nếu các hộ lân cận không có tranh chấp và có sự xác nhận của chính quyền xã nơi có đất và các hộ lân cận về việc không lấn sang đường đi lại của ngõ. Tuy nhiên nếu diện tích đất của gia đình bạn có sự thay đổi về ranh giới mà xác định là không có tranh chấp, không lấn chiếm trái pháp luật thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất xác định tăng thêm so với ban đầu.

Thứ năm, thời hạn để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bạn đã nộp hồ sơ là bao lâu?

Khi đã nhận đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong

 15 ngày cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy chứng nhận

Bạn có thể tham khảo Điều 61, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về các thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau:

 “2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày;

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;

r) Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.

…

4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

5. Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo quy định tại Điều này. "

Thứ sáu, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phát hiện diện tích không đúng với thực tế thì có quyền khiếu nại không?

Khi phát hiện diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai khác so với diện tích thực tế thì bạn có thể  yêu cầu cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, Luật đất đai năm 2013.

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

 Xem thêm: Hỏi đáp về việc Chứng nhận quyền sửu dụng đất

 Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.